Como obter a escritura de imóvel da Encol?

Artigo de 10 de março de 2021

A maior falência de uma construtora no país, objeto de decisões que moldaram como se via a antiga Lei de Falências e motivaram a atual Lei de Recuperação Judicial, deixou milhares de imóveis pendentes de uma solução jurídica.

Para todos aqueles que compraram um imóvel da Encol S/A Engenharia, Comércio e Indústria, e ainda não têm a escritura definitiva, pode surgir a dúvida de como resolver essa situação junto da Massa Falida.

Escritura Definitiva sem necessidade de processo judicial

O atual síndico da Massa Falida obteve autorização do Juízo da Falência (a 11ª Vara Cível da Comarca de Goiânia) para transferir diretamente a escritura para o comprador que tenha quitado regularmente o imóvel.

A escritura tem que ser feita em Goiânia/GO, sede da construtora e local de trabalho do síndico, e deve ser registrada no cartório de registro de imóveis da localidade do imóvel.

Documentação Necessária

A documentação necessária usualmente compreende:

1. a matrícula do imóvel, obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis, com a finalidade de comprovar que a titularidade registrada ainda é da Encol;

2. comprovação da quitação obtida junto à Encol, seja via contrato e comprovantes de pagamento, seja via declaração de quitação;

3. documentos pessoais do comprador (em cópias autenticadas)

4. documentos do IPTU, com vistas a demonstrar o valor atual do imóvel para a lavratura da escritura (considerando que a falência se deu quando a maior parte dos negócios era anterior à adoção do Real como moeda brasileira)

Falecimento do comprador

Em caso de morte do comprador, a escritura será realizada em favor dos sucessores do falecido, devendo haver a apresentação da certidão de óbito e os documentos da partilha (judicial ou extrajudicial).

Processo de Alvará

Em casos mais complexos que não são abarcados pela autorização ordinária do Juízo para a lavratura de escritura via extrajudicial, é necessário submeter o pedido de expedição de escritura ao Juízo em processo de alvará.

O requerimento pode ser feito no bojo do processo de falência e corre sob a numeração única 0019568-36.1997.8.09.0051.

No entanto, parece mais inteligente realizar um processo apartado, distribuído por dependência. Basta lembrar que a falência é enorme (conta com quase 2 mil movimentações), e o Juízo tem outras prioridades para decidir ao invés de dar solução exclusivamente a um único imóvel (ou alguns poucos imóveis).

O alvará judicial é expedido depois de ouvir a Massa Falida, o Ministério Público, e de deliberação do Juízo. Se houver questionamentos acerca da regularidade do negócio, de sua cadeia dominial, ou da quitação, qualquer desses atores do processo pode solicitar a rejeição do pedido, ou o próprio Juízo pode decidir nesse sentido. Caberá ao adquirente demonstrar a regularidade do negócio para obter o alvará ao final do processo.

Borges Landeiro S/A - Caso Similar

Outra construtora goiana também se encontra em situação jurídica periclitante. A construtora Borges Landeiro iniciou o processo de recuperação judicial 5422037-90.2017.8.09.0051, distribuído à 8ª Vara Cível da Comarca de Goiânia.

No entanto, há grava apuração criminal de que os sócios da construtora agiram de forma ilícita para conduzir o processo a uma solução fraudulenta.

Independentemente da disputa da construtora com seus credores (e com a Polícia), os adquirentes de imóveis já quitados podem realizar os pedidos de liberação de imóveis mediante alvará.